El precio no se improvisa: se estudia y se ajusta
Poner una casa a la venta no es tan simple como decidir cuánto creés que vale. En un mercado como el de Texas, donde las condiciones varían por zona, tipo de propiedad y comportamiento del comprador, fijar un listing price sin estrategia puede costarte semanas de tiempo y miles de dólares.
Según la National Association of Realtors (NAR), las propiedades que ingresan al mercado con un precio adecuado reciben más visitas en la primera semana y tienden a venderse más rápido. Por el contrario, sobrevalorar una casa suele llevar a que esta permanezca más tiempo activa, forzando reducciones de precio posteriores que generan desconfianza y debilitan tu posición negociadora.
Este artículo explora las claves para establecer un precio competitivo desde el día uno, cómo evitar errores comunes y qué herramientas profesionales existen para ayudarte a vender bien desde el principio.
¿Qué significa realmente “precio correcto”?
El precio correcto no es lo que vos querés ganar, ni lo que pagaste, ni lo que te dijo un vecino. Es el valor que el mercado está dispuesto a pagar por una propiedad como la tuya en este momento, considerando comparables reales, oferta y demanda local, y condiciones económicas actuales.
Un Realtor profesional elabora un CMA (Comparative Market Analysis), que compara tu propiedad con otras similares:
- Vendidas recientemente (para saber lo que el mercado pagó)
- Activas en este momento (tu competencia real)
- Retiradas o vencidas (para entender qué no funcionó)
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Consecuencias de fijar mal el precio
Sobreprecio:
- Filtro automático: muchos compradores ni siquiera verán tu casa en sus búsquedas online.
- Menos tráfico: si no hay visitas, no hay ofertas.
- Desconfianza: si luego bajás el precio, los compradores pueden pensar que hay algo mal con la propiedad.
- Riesgo de estancamiento: si la casa permanece en el mercado más de 30-45 días sin ofertas, pierde atractivo.
Subvaluación:
- Pérdida directa de dinero.
- Atraés muchas visitas, pero quizá no ofertas serias.
- Dificultad para renegociar al alza si subestimaste el valor real.
Factores que influyen en el listing price
Estos son los aspectos clave que se deben tener en cuenta:
Ubicación y vecindario
Una casa en Katy no vale lo mismo que una similar en Pearland, incluso con el mismo metraje. Factores como seguridad, escuelas, accesos y plusvalía histórica son decisivos.
Condición y presentación
Propiedades en buen estado y con puesta en escena (staging) bien trabajada generan mejor percepción y justifican precios más altos.
Datos comparables
Análisis de propiedades vendidas en los últimos 3 a 6 meses dentro de un radio cercano y con características similares (número de habitaciones, metros cuadrados, año de construcción, etc.).
Tendencias del mercado
En Texas, según el último reporte de HAR.com, el precio promedio de venta en junio 2024 fue de $348,000 USD. Pero más importante que el promedio es entender la velocidad de absorción y la cantidad de inventario activo.
Estrategias inteligentes para fijar el precio
- Análisis comparativo profesional (CMA) como punto de partida.
- Precio atractivo para generar múltiples ofertas, sobre todo en mercados de alta demanda.
- No usar precios con números cerrados (ej. $300,000), sino aprovechar los rangos de búsqueda ($299,900).
- Ajuste temprano si no hay visitas en los primeros 7-10 días.
- Evaluar el “dom effect” (days on market): a más días publicada sin movimiento, menor poder de negociación.
El precio correcto es el que conecta estrategia con realidad
Fijar el precio correcto es la primera gran decisión de una venta exitosa. Hacerlo bien desde el principio te permite atraer mejores ofertas, evitar reducciones innecesarias y vender con confianza. Hacerlo mal puede costarte tiempo, dinero y oportunidades.
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